Ampliamento piano casa

Residenza nella nuova “prima casa”: il Governo fa chiarezza

La questione riguardante il trasferimento della residenza nella “prima casa” era da tempo oggetto di perplessità e richieste di maggiore chiarezza, in primo luogo per quel che riguarda le tempistiche, e durante il question time che si è tenuto alla Camera il Governo è entrato nel dettaglio della legge che regola questo aspetto chiarendo alcuni dubbi. La legge, infatti, concede 18 mesi di tempo a chi acquista la prima casa per poter trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’abitazione acquistata con le agevolazioni e questi 18 mesi decorrono a partire dalla data del rogito pure per le case in costruzione o ristrutturazione.

Esisteva infatti il dubbio che l’anno e mezzo di tempo per il trasferimento della residenza avesse inizio nel momento in cui fossero giunti a conclusione i lavori dell’impresa venditrice, ma il Governo ha chiarito che non è così. Rimane dunque il problema per coloro che stipulano il rogito e acquistano un’abitazione ancora in fase di costruzione: se i tempi previsti per la consegna non vengono rispettati (circostanza più frequente di quanto si pensi), la casa non è abitabile e perciò non è possibile per l’acquirente trasferire la residenza nella nuova abitazione.

Ciò significa che l’acquirente non potrà tenere fede a quanto riportato nel rogito, ovvero trasferire la residenza entro 18 mesi dalla stipula del rogito stesso. Tale requisito è però indispensabile – secondo quanto previsto dalla legge – per poter ottenere l’agevolazione fiscale sull’acquisizione della prima casa: comperando l’abitazione da un’impresa costruttrice, infatti, è prevista la riduzione dell’Iva dal 10% al 4%, a patto però di trasferire la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Se questa “promessa” non viene mantenuta, le conseguenze per chi acquista sono pesanti.

In primis c’è il ripristino dell’Iva al 10% a cui si aggiungono gli interessi e una sanzione pecuniaria che corrisponde al 30% della differenza fra quanto si sarebbe dovuto pagare (ovvero con l’importo originario dell’imposta) e quanto effettivamente si è pagato sfruttando l’imposta agevolata. L’interpretazione di alcuni parlamentari – secondo cui il termine dei 18 mesi andava conteggiato dalla fine dei lavori e non dalla stipula del rogito – viene dunque ritenuta sbagliata dal Governo, che sul tema ha assunto una posizione piuttosto restrittiva, persino troppo secondo alcuni addetti ai lavori.

Il Governo si è però basato su due sentenze della Cassazione del 2014 e del 2015, secondo le quali non ci sarebbe ragione di differenziare l’acquisto di una casa ultimata da quello di un’abitazione ancora in costruzione, nonostante a tutti gli effetti una situazione di lavori in corso sia ben diversa da una casa già pronta per essere abitata. La mancata ultimazione dei lavori nei tempi previsti, inoltre, non viene ritenuta una causa di forza maggiore tale da risultare un ostacolo per il trasferimento della residenza entro i 18 mesi dalla stipula del rogito.

In questo caso la tesi che ha portato alla sentenza della Cassazione risulta un po’ contorta: il contribuente, naturalmente, non viene ritenuto responsabile se impossibilitato a trasferire la residenza entro i 18 mesi a causa del mancato completamento dei lavori nella tempistica stabilita, ma si parla di forza maggiore solo quando subentrano eventi definiti “imprevedibili“. I lavori di costruzione non rientrano in tale casistica e in sostanza chi stipula il rogito mentre l’abitazione non è ancora completata, sa di assumersi un rischio – secondo il Governo e la Cassazione – nel caso non riuscisse a completare il trasferimento della residenza entro 18 mesi.

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